Die Gefahrtragung bei außergewöhnlichen Zufällen ist in §§ 1104 ff ABGB geregelt (Gesetz nachstehend).

Vorweg:

Rechtsprechung und Kommentare hierzu gibt es äußerst wenig, da diese Bestimmungen in der Vergangenheit zum Glück nicht oft angewendet wurden.

Definition Seuche:

§ 1104 ABGB regelt die Gefahrtragung bei außergewöhnlichen Zufällen. Wer trägt das Risiko bei Eintritt dieser außergewöhnlichen Zufälle? Muss der Mieter dennoch Miete zahlen oder bekommt der Vermieter keine Miete?

Außergewöhnliche Zufälle sind elementare Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemand Ersatz erwartet werden kann.

Aufgrund der derzeitigen Situation (Stand 19.03.2020) ist die aktuelle Corona-Epidemie jedenfalls als außergewöhnlicher Zufall und Seuche iSd §§ 1104 f ABGB zu qualifizieren.

Definition unbrauchbar:

Es kommt auf den Vertragszweck an, ob eine Unbrauchbarkeit vorliegt. Es macht einen Unterschied, ob das Geschäftslokal als Nachtclub oder als Apotheke vermietet wurde.

Die Schließung des Geschäftslokals muss wohl behördlich angeordnet worden sein. Sohin ist bei einer Vermietung mit Vertragszweck Lebensmittelgeschäft, Apotheke oder Trafik keine Unbrauchbarkeit gegeben (außer hier wurde ausdrücklich die Schließung für einzelne Geschäfte behördlich angeordnet). Auch Büros oder sonstige Geschäftsräumlichkeiten können unbrauchbar sein, wenn eine behördliche Schließung des Unternehmens angeordnet wurde. Zu überprüfen ist aber, ob das gesamtes Mietobjekt oder nur Teile hiervon unbrauchbar sind. Bleibt z.B. ein Büro geschlossen und wird auf Homeoffice umgestellt, so wird mMn dennoch der „Computerraum“ mit dem Server weiterhin benutzt. Ähnlich verhält es sich mMn mit Lagerräumen, wo ja weiterhin Waren gelagert werden. Ebenfalls kommt es vermutlich(!) nur zu einer Mietzinsreduktion, sollte der Geschäftsraum weiterhin benutzbar sein für z.B. Onlinehandel oder Lieferservice. Ob und in welcher Höhe eine Mietzinsreduktion gerechtfertigt ist, muss immer im Einzelfall geprüft werden. Im Zweifel sollte der Mieter mit Vorbehalt zahlen.

Dispositives Recht:

§ 1104 ABGB ist dispositives Recht und kann (hätte können) im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Ein solcher Ausschluss ist aber wohl in den meisten Mietverträgen nicht angedacht gewesen. Gibt es allgemein gehaltene Klauseln des Ausschlusses des § 1104 ABGB im Mietvertrag (Gefahrtragung bei außerordentlichem Zufall)? Ob diese Regelung dann auch zur Anwendung kommt, muss im Einzelfall geprüft werden, weil unter Ausschluss von „allen Gefahren“ idR nur die Feuer-, und Wasserschäden und Wetterschläge zu verstehen ist, nicht aber Seuchen (§ 1106 ABGB).

Zu beachten ist, dass die Unbrauchbarkeit eines Mietobjektes auch zur Vertragsauflösung berechtigt (§ 1117 ABGB).

Bitte beachten Sie, dass sich die Gesetzeslage aufgrund der aktuellen Situation täglich ändern kann. (Stand 20.03.2020)

ABGB
Fälle und Bedingungen einer Erlassung des Zinses.

§ 1104. Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

§ 1105. Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.

§ 1106. Hat der Bestandnehmer unbestimmt alle Gefahren auf sich genommen; so werden darunter nur die Feuer-, und Wasserschäden und Wetterschläge verstanden. Andere außerordentliche Unglücksfälle kommen nicht auf seine Gefahr. Verbindet er sich aber ausdrücklich, auch alle andere außerordentliche Unglücksfälle zu tragen; so wird deßwegen noch nicht vermuthet, daß er auch für den zufälligen Untergang des ganzen Pachtstückes haften wolle.

§ 1117. Der Bestandnehmer ist berechtigt, auch vor Verlauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Aus dem Grunde der Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume steht dieses Recht dem Mieter auch dann zu, wenn er im Vertrage darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume beim Vertragsabschluß gekannt hat.