Mietrecht

Schimmel

Schimmelbildung in der Wohnung


Schimmel in der Wohnung berechtigt den Mieter zu einer Mietzinsminderung. Die Höhe der Minderung ist vom Umfang und der Gesundheitsgefährdung abhängig. Bei lediglich klein- und oberflächigem Schimmelbefall besteht keine Mietzinsminderung (0%), Schimmelbefall in einzelnem Raum ca. 10%+, bis hin zu 100% Mietzinsminderung bei gesundheitsgefährdendem Schimmelbefall in fast der ganzen Wohnung.


Andererseits ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zu lüften. Zwar kann kein lüfftungsintensives Wohnverhalten (z.B. je 10 Minuten morgens und abends Durchzug, Bad nach Benützung, Schlafzimmer ganze Nacht) von einem Wohnungsmieter verlangt werden (auch nicht die tägliche Präsenz zwecks Stosslüftens). Der Mieter muss aber „durchschnittlich“ lüften.


Kommt es trotz Lüften zu einem Schimmelbefall, so ist dies dem Mieter nicht anzulasten.


Die gänzliche Unterlassung der Lüftung stellt andererseits eine Vernachlässigung der Wohnung dar und kann als Kündigungsgrund gewertet werden.

Fensterreparatur

Schadhafte Fenster



Wer muss für schadhafte Fenster (Wohnungseigentum / Miete) aufkommen?



Zunächst ist die Frage zu klären, wem eine Erhaltungspflicht trifft: Handelt es sich um Doppelfenster, wie es in älteren Häusern üblich ist (gibt es ein Außenfenster und ein Innenfenster)? Oder gibt es nur eine einzige Fensterscheibe?



Die Hauseigentümergemeinschaft (oder der Hauseigentümer) ist für die Instandhaltung verantwortlich, wenn es nur ein Fenster gibt. Gibt es Innen- und Außenfenster, dann ist die Hauseigentümergemeinschaft (oder der Hauseigentümer) für die Außenfenster, der einzelne Wohnungseigentümer bzw. der Mieter für die Innenfenster verantwortlich (außer es besteht durch das schadhafte Fenster eine Gefahr für die Substanz des Hauses, dann ist wiederum die Hauseigentümergemeinschaft am Zug).



Das heißt: Sollten die Außenfenster derart schadhaft sein, dass sie repariert bzw. erneuert werden müssen, dann ist die Hauseigentümergemeinschaft zuständig (nicht der einzelne Wohnungseigentümer). Ist die Wohnung vermietet, trifft dem Vermieter gegenüber dem Mieter die Instandhaltungspflicht. Der Vermieter muss in diesem Fall die Fensterreparatur von den anderen Miteigentümern (bzw. von der Hausverwaltung) einfordern. Die Hauseigentümergemeinschaft hat die Reparatur vorzunehmen und auch zu zahlen. Dies kann im Wohnungseigentumsvertrag auch anders geregelt werden.



Wann ein Fenster schadhaft ist und ersetzt werden muss, kommt auf den Einzelfall an. So ist das Alter allein nicht ausschlaggebend. Es kommt darauf an, ob sich das Fenster in einem technisch funktionstüchtigen Zustand befindet. Ist das Fenster undicht und zieht es dadurch, so ist es nicht mehr funktionstüchtig und muss repariert (z.B. neue Dichtung) oder, falls eine Reparatur unwirtschaftlich ist, ausgetauscht werden.



Obige Ausführungen betreffen - im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis - Mietverträge, die dem MRG unterliegen.

Miete zahlen trotz Corona?

Die Gefahrtragung bei außergewöhnlichen Zufällen ist in §§ 1104 ff ABGB geregelt (Gesetz nachstehend).



Vorweg:


Rechtsprechung und Kommentare hierzu gibt es äußerst wenig, da diese Bestimmungen in der Vergangenheit zum Glück nicht oft angewendet wurden.


Definition Seuche:


§ 1104 ABGB regelt die Gefahrtragung bei außergewöhnlichen Zufällen. Wer trägt das Risiko bei Eintritt dieser außergewöhnlichen Zufälle? Muss der Mieter dennoch Miete zahlen oder bekommt der Vermieter keine Miete?


Außergewöhnliche Zufälle sind elementare Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemand Ersatz erwartet werden kann.


Aufgrund der derzeitigen Situation (Stand 19.03.2020) ist die aktuelle Corona-Epidemie jedenfalls als außergewöhnlicher Zufall und Seuche iSd §§ 1104 f ABGB zu qualifizieren.


Definition unbrauchbar:


Es kommt auf den Vertragszweck an, ob eine Unbrauchbarkeit vorliegt. Es macht einen Unterschied, ob das Geschäftslokal als Nachtclub oder als Apotheke vermietet wurde.


Die Schließung des Geschäftslokals muss wohl behördlich angeordnet worden sein. Sohin ist bei einer Vermietung mit Vertragszweck Lebensmittelgeschäft, Apotheke oder Trafik keine Unbrauchbarkeit gegeben (außer hier wurde ausdrücklich die Schließung für einzelne Geschäfte behördlich angeordnet). Auch Büros oder sonstige Geschäftsräumlichkeiten können unbrauchbar sein, wenn eine behördliche Schließung des Unternehmens angeordnet wurde. Zu überprüfen ist aber, ob das gesamtes Mietobjekt oder nur Teile hiervon unbrauchbar sind. Bleibt z.B. ein Büro geschlossen und wird auf Homeoffice umgestellt, so wird mMn dennoch der „Computerraum“ mit dem Server weiterhin benutzt. Ähnlich verhält es sich mMn mit Lagerräumen, wo ja weiterhin Waren gelagert werden. Ebenfalls kommt es vermutlich(!) nur zu einer Mietzinsreduktion, sollte der Geschäftsraum weiterhin benutzbar sein für z.B. Onlinehandel oder Lieferservice. Ob und in welcher Höhe eine Mietzinsreduktion gerechtfertigt ist, muss immer im Einzelfall geprüft werden. Im Zweifel sollte der Mieter mit Vorbehalt zahlen.


Dispositives Recht:


§ 1104 ABGB ist dispositives Recht und kann (hätte können) im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Ein solcher Ausschluss ist aber wohl in den meisten Mietverträgen nicht angedacht gewesen. Gibt es allgemein gehaltene Klauseln des Ausschlusses des § 1104 ABGB im Mietvertrag (Gefahrtragung bei außerordentlichem Zufall)? Ob diese Regelung dann auch zur Anwendung kommt, muss im Einzelfall geprüft werden, weil unter Ausschluss von „allen Gefahren“ idR nur die Feuer-, und Wasserschäden und Wetterschläge zu verstehen ist, nicht aber Seuchen (§ 1106 ABGB).


Zu beachten ist, dass die Unbrauchbarkeit eines Mietobjektes auch zur Vertragsauflösung berechtigt (§ 1117 ABGB).


Bitte beachten Sie, dass sich die Gesetzeslage aufgrund der aktuellen Situation täglich ändern kann. (Stand 20.03.2020)





ABGB
Fälle und Bedingungen einer Erlassung des Zinses.

§ 1104. Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.

§ 1105. Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.

§ 1106. Hat der Bestandnehmer unbestimmt alle Gefahren auf sich genommen; so werden darunter nur die Feuer-, und Wasserschäden und Wetterschläge verstanden. Andere außerordentliche Unglücksfälle kommen nicht auf seine Gefahr. Verbindet er sich aber ausdrücklich, auch alle andere außerordentliche Unglücksfälle zu tragen; so wird deßwegen noch nicht vermuthet, daß er auch für den zufälligen Untergang des ganzen Pachtstückes haften wolle.

§ 1117. Der Bestandnehmer ist berechtigt, auch vor Verlauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Aus dem Grunde der Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume steht dieses Recht dem Mieter auch dann zu, wenn er im Vertrage darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume beim Vertragsabschluß gekannt hat.

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