Schadhafte Fenster

Wer muss für schadhafte Fenster (Wohnungseigentum / Miete) aufkommen?

Zunächst ist die Frage zu klären, wem eine Erhaltungspflicht trifft: Handelt es sich um Doppelfenster, wie es in älteren Häusern üblich ist (gibt es ein Außenfenster und ein Innenfenster)? Oder gibt es nur eine einzige Fensterscheibe?

Die Hauseigentümergemeinschaft (oder der Hauseigentümer) ist für die Instandhaltung verantwortlich, wenn es nur ein Fenster gibt. Gibt es Innen- und Außenfenster, dann ist die Hauseigentümergemeinschaft (oder der Hauseigentümer) für die Außenfenster, der einzelne Wohnungseigentümer bzw. der Mieter für die Innenfenster verantwortlich (außer es besteht durch das schadhafte Fenster eine Gefahr für die Substanz des Hauses, dann ist wiederum die Hauseigentümergemeinschaft am Zug).

Das heißt: Sollten die Außenfenster derart schadhaft sein, dass sie repariert bzw. erneuert werden müssen, dann ist die Hauseigentümergemeinschaft zuständig (nicht der einzelne Wohnungseigentümer). Ist die Wohnung vermietet, trifft dem Vermieter gegenüber dem Mieter die Instandhaltungspflicht. Der Vermieter muss in diesem Fall die Fensterreparatur von den anderen Miteigentümern (bzw. von der Hausverwaltung) einfordern. Die Hauseigentümergemeinschaft hat die Reparatur vorzunehmen und auch zu zahlen. Dies kann im Wohnungseigentumsvertrag auch anders geregelt werden.

Wann ein Fenster schadhaft ist und ersetzt werden muss, kommt auf den Einzelfall an. So ist das Alter allein nicht ausschlaggebend. Es kommt darauf an, ob sich das Fenster in einem technisch funktionstüchtigen Zustand befindet. Ist das Fenster undicht und zieht es dadurch, so ist es nicht mehr funktionstüchtig und muss repariert (z.B. neue Dichtung) oder, falls eine Reparatur unwirtschaftlich ist, ausgetauscht werden.

Obige Ausführungen betreffen - im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis - Mietverträge, die dem MRG unterliegen.